AML "zákon proti praní špiných peněz"

Tento zákon se týká každého prodávajícího, kupujícího i pronajímatele.

Základní informace o AML

Od 1.9.2008 platí Zákon č. 253/2008 Sb. o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (tzv. AML zákon), který byl několikrát novelizován a dále zákon č. 527/2021 Sb. s platností od 1.1.2021. Tyto zákony mají za cíl kontrolu nelegálních prostředků, tzv. "zákon proti praní špinavých peněz". Realitní kanceláře a advokátní kanceláře jsou tímto zákonem označeny za osoby povinné a spadá na ně povinnost provádět kontrolu finančních toků při obchodování s nemovitostmi resp. při provádění úschov finančních prostředků v advokátní kanceláři. Od roku 2021 platí navíc nová velmi příšná pravidla a nařízení, jak se taková kontrola má provádět. Osobně mi to nedělá radost, protože stát přenáší svou neschopnost kontroly na nás, ale bohužel nám nezbývá než tuto kontrolu provádět, i když je to pro obě strany, krajně nepříjemná procedura. Nicméně je to procedura nutná, pro zdárné uzavření koupě a prodeje nemovitosti a s tím spojenou advokátní úschovu.

Základní pojmy a procesy?

§7 Povinnost identifikace
(1) Povinná osoba provede identifikaci klienta nejpozději tehdy, kdy je zřejmé, že hodnota obchodu překročí částku 1 000 EUR, pokud tento zákon dále nestanoví jinak.
(2) Bez ohledu na limit stanovený v odstavci 1 identifikuje povinná osoba klienta rovněž vždy, pokud jde o:
a) podezřelý obchod,
b) vznik obchodního vztahu,

§8 Provádění identifikace

(1) První identifikaci klienta, který je:
a) fyzickou osobou, provede povinná osoba za fyzické přítomnosti identifikovaného,
b) právnickou osobou nebo svěřenským fondem, provede povinná osoba za fyzické přítomnosti fyzické osoby jednající za klienta.

(2) Při dentifikaci klienta, který je:
a) fyzickou osobou, povinná osoba identifikační údaje zaznamená a ověří z průkazu totožnosti, jsou-li v něm uvedeny, a dále zaznamená druh a číslo průkazu totožnosti, stát, popřípadě orgán, který jej vydal, a dobu jeho platnosti; současně ověří shodu podoby s vyobrazením v průkazu totožnosti,
b) právnickou osobou, povinná osoba identifikační údaje zaznamená a ověří z dokladu o existenci právnické osoby získaného z důvěryhodného zdroje a v rozsahu podle písmene a) provede identifikaci fyzické osoby, která za právnickou osobu jedná v daném obchodu nebo při vzniku obchodního vztahu,

§9 Kontrola klienta

(1) Kontrolu klienta provádí povinná osoba

a) před uskutečněním obchodu mimo obchodní vztah při naplnění podmínek podle § 7 odst. 1
1. nejpozději v době, kdy je zřejmé, že dosáhne hodnoty 15.000 EUR nebo vyšší,
2. s politicky exponovanou osobou,
3. s osobou usazenou ve třetí zemi, kterou na základě přímo použitelného předpisu Evropské unie 39) nebo z jiného důvodu je třeba považovat za vysoce rizikovou (dále jen "vysoce riziková třetí země"),

4. s osobou identifikovanou postupem podle § 11 odst. 7,
5. při obchodu v hodnotě alespoň 2.000 EUR, v případě povinné osoby podle § 2 odst. 1 písm. c), nebo
6. při převodu peneěžních prostředků v hodnotě 1.000 EUR nebo vyšší,
b) v situacích, na které se vztahuje povinnost identifikace podle § 7 odst. 2 písm. a) a b), a to nejpozději před uskutečněním transakce,
c) v době trvání obchodního vztahu, nebo
d) uvedená v § 2 odst. 2 písm. c) a d) při obchodu v hodnotě 10.000 EUR nebo vyšší.

(2) Kontrola klienta zahrnuje
a) získání a vyhodnocení informací o účelu a zamýšlené povaze obchodu nebo obchodního vztahu a informací o povaze podnikání klienta,
b) zjištění totožnosti skutečného majitele a přijetí opatření k ověření jeho totožnosti z důvěryhodných zdrojů s tím, že v případě, že klient podléhá povinnosti zápisu do evidence skutečných majitelů nebo obdobného registru, povinná osoba ověří skutečného majitele vždy alespoň z této evidence nebo obdobného registru a jednoho dalšího zdroje, a zjištění, zda skutečný majitel není politicky exponovanou osobou nebo osobou, vůči níž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce podle zákona o provádění mezinárodních sankcí,
c) v případě, že je klientem právnická osoba nebo svěřenský fond, zjištění vlastnické a řídící struktury klienta, a zjištění, zda osoba v této struktuře není osobou, vůči níž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce podle zákona o provádění mezinárodních sankcí,
d) průběžné sledování obchodního vztahu včetně přezkoumávání obchodů provádeěných v průběhu daného vztahu za účelem zjištění, zda obchody jsou v souladu s tím, co je povinné osobě známo o klientovi a jeho podnikatelském a rizikovém profilu,
e) přezkoumávání zdrojů peněžních prostředků nebo jiného majetku, kterého se obchod nebo obchodní vztah týká, a
f) v rámci obchodního vztahu s politicky exponovanou osobou též přiměřená opatření ke zjištění původu jejího majetku.

(3) Povinná osoba provádí kontrolu klienta podle odstavce 2 v rozsahu potřebném k posouzení možného rizika legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu v závislosti na typu klienta, obchodního vztahu, produktu nebo obchodu. Osobám oprávněným k provádění kontroly plnění povinností podle § 35 odůvodní povinná osoba přiměřenost rozsahu kontroly klienta a doloží způsob jejího provádění nebo ověření splnění podmínek pro zjednodušenou identifikaci a kontrolu klienta podle § 13 nebo pro výjimku z identifikace a kontroly klienta podle § 13a, a to s ohledem na výše uvedená rizika.

(4) Při posuzování možného rizika podle odstavce 3 povinná osoba zohlední rizikové faktory uvedené v hodnocení rizik podle § 21a.

(5) Povinná osoba pro jednotlivé typy jí poskytovaných obchodů stanoví na základě hodnocení rizik podle § 21a hodnotu obchodu, při jejímž dosažení vždy provede kontrolu klienta. Tato hodnota nemůže být vyšší než částka uvedená v odstavci 1.

(6) Při provádění kontroly klienta povinná osoba zjišťuje a zaznamenává u:
a) skutečného majitele údaje k ověření jeho totožnosti a postup při jeho zjišťování,
b) obmyšleného svěřenského fondu, který je určen na základě určitých vlastností nebo příslušnosti k určité kategorii, informace dostatečné ke ztotožnění konkrétního obmyšleného v okamžiku výplaty výnosů nebo v okamžiku, kdy obmyšlený uplatní svá nabytá práva,

(7) Klient poskytne povinné osobě informace, které jsou k provedení kontroly nezbytné, včetně předložení příslušných dokladů, kterými se rozumí např. v případě čerpání úvěru kopie úvěrové smlouvy. V případě použití vlastních prostředků na nákup i jen části kupní ceny, je nutné doložit původ prostředků a to například výpisy z účtů, daňových přiznání apod. Důkazní břemeno je na klientovi, které musí splnit vůči realitnímu makléři, jinak se vystavuje povinnosti neuskutečnění obchodu a tedy nákupu nemovitosti. Takové chování může vykazovat znaky nekalého chování a zakrývání skutečného původu prostředků, což bude mít za důsledek oznámení podezřelého obchodu na Finančně analytický úřad Ministerstva financí.

(8) Povinná osoba může pro účely tohoto zákona pořizovat kopie nebo výpisy z předložených dokladů a zpracovávat takto získané informace k naplnění účelu tohoto zákona.

3. Povinnost neuskutečnit obchod.

V situaci, kdy klient, u kterého je dána identifikační povinnost, odmítne v oblasti identifikace spolupracovat (např. odmítne se identifikaci podrobit, či poskytnout potřebnou součinnost, což může být zároveň varovným signálem k tomu, že může jít o podezřelý obchod). Obchod nelze uskutečnit ani tehdy, pokud identifikaci anebo kontrolu nelze provést z jiného důvodu a nebo pokud má RK pochybnost o pravdivosti uvedených údajů či pravosti předložených dokladů. RK nesmí uskutečnit obchod ani s politicky exponovanou osobou, pokud jí není znám původ majetku, s nímž se v obchodu disponuje.

4. Povinnost ohlásit bez zbytečného odkladu podezřelý obchod Finančnímu analytickému úřadu.

Podezřelý obchod je obchod uzavíraný za okolností vyvolávajících podezření ze snahy o legalizaci výnosů z trestné činnosti nebo obchod nějakým způsobem spojený s financováním terorismu. Podezřelý obchod může vykazovat například tyto typické znaky – problémy při identifikaci, placení kupní ceny třetí stranou, převody majetku bez ekonomického důvodu; pokud prostředky, s nimiž klient nakládá, neodpovídají jeho majetkovým poměrům apod.

Postup aplikace AML v realitní praxi

Realitní kancelář je povinna:

a) provést identifikaci všech účastníků obchodu, tedy strany převoce i nabyvatele na základě dokumentu Indetifikace klienta.

b) provést vyhodnocení rizik dle AML zákona na straně převodce

c) provést vyhodnocení rizik dle AML zákona na straně nabyvatele na základě níže uvedeného Prohlášení kupujícího.

V případě provádění advokátní úschovy finančních prostředků je advokátní kancelář povinna:

a) provést identifikaci všech účastníků obchodu, tedy strany převoce i nabyvatele na základě dokumentu Indetifikace klienta.

b) provést vyhodnocení rizik dle AML zákona na straně nabyvatele na základě níže uvedeného Prohlášení kupujícího.

Bez součinnosti a doložení tvrzení ze strany klientů, nemůže realitní kancelář provést obchod a advokátní kancelář zajistit advokátní úschovu. Zákon AML ukládá povinnost realitní kanceláři a advokátní kanceláři, při nesoučinnosti klientů v těchto případech nebo neprokázání svých trvzení, oznámit tento podezřelý obchod na Finančně analytický úřad ministestva financí.

Nutné dokumenty pro realitní kancelář

Nutné dokumenty pro advokátní kancelář

Moje výsledky

0
prodaných nemovitostí
0
spokojených klientů
0
let
profesionální praxe
0
%
spokojenost klientů

Kontaktujte mě kdykoliv

Jiří Šimon / tel.: 602 30 40 70