VELKÁ ANALÝZA REALITNÍHO TRHU

JAKÝ BYL, JE A BUDE

VÝVOJ REALITNÍHO TRHU?

Autor Jiří Šimon je více než 21 let

profesionálním realitním makléřem

Nebaví vás číst? 

Tuto kompletní analýzu si můžete poslechnout v audio verzi! 


ANALÝZA REALITNÍHO

TRHU

Ceny nemovitostí klesly.

V poslední době slýchám od klientů, široké veřejnosti, v médiích, mezi kolegy makléři a odborné veřejnosti velké a často emotivní debaty o tom, jak se bude vyvíjet realitní trh. Prudké snížení poptávky ze strany kupujících zažívá na vlastní kůži celý realitní trh – jedni v tom vidí krátkodobý jev, který brzy pomine, ti druzí začátek větší a dlouhodobější krize, nebo snad návrat k normálu. Oba tábory jsou přesvědčeni o své pravdě. Jaká jsou ale fakta a co se dá vyčíst z dat o realitním trhu v souvislostech?


Faktory, které mají vliv na současnou situaci na trhu

Stoupá počet nabídek na trhu

Všichni makléři nyní pociťují, že se jim zvětšují portfolia. Jen na webu sreality.cz došlo k velkému nárůstu počtu nabídek nemovitostí v ČR oproti počtu nabídek, které byly k dispozici v roce 2021. To znamená, že na straně prodávajících se vytvořil a stále prohlubuje převis – o nemovitosti není na trhu takový zájem jako dříve. Rozhodně ne za ceny z roku 2021.

Ceny nemovitostí jsou nadhodnocené

ČNB na svém zasedání 16. června 2022 uvedla, že ceny bytů jsou pro domácnosti s mediánovými příjmy nadhodnocené už o 40 %. V minulé zprávě o finanční stabilitě přitom reflektovala nadhodnocení o 15 procentních bodů nižší. Také graf a index, kterým sledujeme nafouknutí realitní bubliny, viz. níže dokládá, že se na českém trhu v posledních letech nafoukla realitní bublina.

Hypoteční sazby stoupají do astronomických výšin

V září 2023 byl hypoindex 6,05 %, což je průměrná nabídková sazba bank u hypoték. Aktuálně tedy lidé dostávají nabídky se sazbou 6 a více procent. Aktuální sazba úroků u ČNB je na úrovni 7 % p.a. a sama banka přiznává, že neuvažuje o jejím snižování. Možná dojde ke snížení sazby v roce 2024, ale nebude to skokové snížení, ale opatrné spíše kosmetické snížení. ČNB nechce uspěchat snižování, aby se opět ještě více neroztočila inflační spirála.  Výraznější snížení sazeb ČNB, které bude mít významný vliv na výši sazby hypotéky se při optimistickém vývoji dočkáme nejdříve v roce 2025. 

Hypotéky se díky bezpečnostním zásahům ČNB stávají méně dostupné

Tyto zásahy ovlivňují čím dál větší skupinu lidí, kteří uvažují o koupi nemovitostí. Došlo ke zpřísnění požadavků na DSTI apod. a na hypotéku dosáhne stále méně lidí i díky zvýšeným hodnotám měsíčních splátek. Běžná pracující rodina si ze svých průměrných příjmů v Praze již nemůže dovolit pořídit vlastní bydlení, protože nesplňuje dané parametry. Jen pro ilustraci, abyste od banky dostali úvěr ve výši 4,2 mil. Kč, musí být váš měsíční příjem 50.000,- Kč. Splátka takové hypotéky na 25 let bude 27.680,- Kč a to vám bude musít být ještě méně než 36 let, pokud jste starší, tak na takovou hypotéku zapoměňte. A víte, kolik za 25 let celkem bance zaplatíte? Celkem 8,32 mil. Kč a to se vyplatí ne?

Válka na Ukrajině přinesla do Evropy velkou nejistotu

Negativní náladu a obavy z budoucnosti vzbuzuje rovněž válka na Ukrajině, která ovlivňuje vše, co se nyní děje kolem nás.

Mnoho investorů koupilo nemovitosti už za covidu

Nejistota způsobená předchozí krizí, tedy pandemií COVID-19, vyvolala velkou vlnu nákupů investičních nemovitostí, kdy se lidé i přes vysoké ceny nemovitostí rozhodli uložit své peníze do realit. Nahrávaly jim relativně příznivé hypoteční sazby.

Refinancování hypoték v budoucnu donutí majitele k prodeji

Je více než pravděpodobné, že v následujícím období se na trh dostanou další nemovitosti majitelů, kteří po refinancování svých hypoték zjistí, že si takovou nemovitost již dále nemohou dovolit, což bude ještě umocněno vyšší cenou energií, kterou budou muset nevyhnutelně hradit. Nebo také rozestavěné nemovitosti, jejich majitelé díky vyšším cenám stavebních materálů nebudou mít další prostředky na jejich dokončení. Konkrétní příklad tohoto druhu ze své praxe uvádím pod číslem 1 na konci článku v sekci Modelové příklady.


Ceny nemovitostí, klesají a budou klesat. Stabilizaci přinese až snížení hypotéčních sazeb.

Všechny uvedené fundamenty, které mají vliv na realitní trh jsou aktuálně negativní a v součtu mají jasný negativní dopad na chování kupujících, stejně jako měla podobný dopad ekonomická krize v roce 2008. Jedná se bohužel o smrtící koktejl, kdy se sešlo tolik negativních věcí najednou, že to lidé jen stěží mohou přejít. Lidé prostě cítí, že přichází doba nejistoty, doba „utahování opasků“.

Zájemců o koupi nemovitostí již nyní výrazně ubylo, a poptávka je díky tomu výrazně slabší, než byla v roce 2021-22 a letech předchozích. Navíc ekonomické ukazatele ukazují, že jsme se po mnoha letech růstu přehoupli přes vrchol ekonomického cyklu. Po mnoha letech se opět mění i realitní trh a po deseti letech, kdy na trhu měli navrch prodávající, nastoupil trh kupujících. Ceny nemovitostí již klesají a to řádově o 15-20% oproti nejvyšším cenám v roce 2021. Navíc lze předpokládat, že ceny budou klesat i v roce 2023 a 2024 a to v řádu dalších -10% a to především proto, že na trhu budou i v letošním roce chybět kupující s hypotékou. Je tedy pravděpodobné, že se brzy můžeme dostat k cenám i -30% oproti nejvyšším cenám z roku 2021-22. Prodávající tomu v této chvíli nechtějí věřit a bude jim chvíli trvat, než novou situaci na trhu začnou akceptovat. Vím, že tomuto negativnímu vývoji se budou zdráhat uvěřit i někteří makléři. Nacházíme se v bezprecedentní době. Jenže změna na trhu již přinesla změnu chování všech subjektů – kupujících, prodávajících i makléřů, stejně jako tomu bylo po roce 2008. Dokud se na trhu nezmění alespoň některý z fundamentů k pozitivní rovině a to především výše úrokových sazeb, bude na trhu stále chybět významná skupina kupujících s hypotékami a tím se bude realitní trh stále víc a víc propadat. Trend je nyní nastolen a jak se říká "dokud se něco nezmění, nic se nezmění".


Proč se poptávka po realitách nyní snižuje

V roce 2021 byla poptávka tvořena třemi základními skupinami zájemců:

1)    Drobní investoři, kteří si našetřili 2 až 3 miliony korun, k tomu si vzali 2 až 4 miliony korun hypotéku a koupili si svou první investiční nemovitost. Nájemné, které byt generoval, zaplatilo splátku hypotéky a tito lidé byli spokojeni. S úrokovou sazbou hypotéky 2 % to dávalo logický smysl. Tato skupina zájemců na trhu aktuálně vůbec není, protože s úrokovou sazbou 6 % nepokryje vybrané nájemné ani z daleka splátku hypotéky, a to většině těchto lidí nedává psychologický smysl, protože by hypotéku museli doplácet z rodinného rozpočtu. Tato skupina tvořila zhruba 40 % celkové poptávky. Konkrétní příklad této situace ze své praxe uvádím pod číslem 2 na konci článku v sekci Modelové příklady.

2)    Uložení vlastních prostředků – další skupinou byli lidé, kteří ukládali své volné finanční prostředky do nemovitostí a nepotřebovali k tomu hypotéku. Tato skupina tvořila asi 30 % celkové poptávky. Tato skupina zájemců již ví, že je zde nafouklá realitní bublina a nyní budou vyčkávat, jak se ceny budou vyvíjet. Většina předpokládá, že ceny půjdou dolů a vyčkávají.

3)    Vlastní bydlení – lidé, kteří koupili nemovitost pro vlastní bydlení. Tato skupina tvořila asi 30 % celkové poptávky. Tato skupina je aktuálně na trhu jen v omezeném množství, protože stejně jako investoři, kdy větší část z nich bude vyčkávat a spekulovat na snižování cen. Část zájemců bude kupovat i za těchto podmínek, ale bude to jen velmi omezené množství zájemců, a to především těch, kteří mají volnou hotovost a na nákup nepotřebují úvěr, ale potřebují nutně bydlet.

Dá se tedy říci, že poptávka oproti předchozím létům je sotva na 20 % původních hodnot, a to se na trhu nyní velmi projevuje. I v nemovitostech platí odvěké pravidlo o rovnováze trhu nabídky a poptávky. Všichni víme, že tam, kde není poptávka, je i nižší cena a propad poptávky o 80% nelze přehlížet, je zásadní.

Trh ovšem funguje dál, ale za jiných parametrů než v minulosti. V současné době kupují lidé jen v případě, že je cena na úrovni -15 až 20% oproti nejvyšší ceně v roce 2021-22. Za tyto ceny jsou ochotni kupující o koupi uvažovat. Pokud tedy prodáváte nemovitost, je správné nastavení prodejní ceny nejdůležitější faktor úspěšného prodeje. 


Historie se opakuje a můžeme se z ní poučit

Do roku 2008: výrazný růst cen nemovitostí

Dá se říct, že z historického hlediska bylo období let 1993 až 2008 trhem růstovým. Trhu vládli prodávající, kteří určovali ceny a mohli stanovovat podmínky. Jak je patrné z grafu na straně osm – ceny nemovitostí proti průměrné mzdě rostly a realitní bublina se nafukovala. Výchozím rokem pro tento graf je rok 2005, pro jednoduchost je v tomto roce průměrná cena nemovitosti a průměrná mzda na 100 %, do roku 2008 vzrostla průměrná mzda o 21,6 %, ale cena nemovitosti o 52,2 % (oproti roku 2005). Dostupnost nemovitostí se tedy během několika let prudce snížila. Meziročně tedy ceny nemovitostí vzrostly o 30 % víc, než vzrostly mzdy. Jednalo se o extrémně rychlý nárůst cen nemovitostí.

Rok 2008: rok obratu

V roce 2008 odstartovala v USA celosvětová ekonomická krize, která záhy dospěla i k nám. Došlo k výraznému omezení poptávky na realitním trhu, lidé začali šetřit a přišly i obavy z budoucnosti, stejně jako se začali díky uvedeným fundamentům obávat nyní. Ceny nemovitostí začaly klesat a trhu začali vládnout kupující.

2008 – 2011: splaskávání bubliny, postupné snižování cen

Postupné snižování cen nemovitostí trvalo až do roku 2012, kdy ceny a poptávka opět začaly stoupat a navrch opět začali mít prodávající.

2012 – 2016: přirozený růst cen nemovitostí

V těchto letech ceny nemovitostí sice rostly, ale zároveň rostly i mzdy, přičemž tento růst šel téměř ruku v ruce. Jinými slovy růst cen byl jen o málo vyšší než růst mezd (rozdíl v růstu byl maximálně kolem 10 %), takže cenová dostupnost nemovitostí zůstávala v průměru podobná a akceptovatelná. Trh byl vyrovnaný.

2016 – 2019: opětovné nafukování realitní bubliny

Začíná docházet k výraznému růstu cen nemovitostí proti průměrné mzdě. Nůžky mezi cenami nemovitostí a průměrnou mzdou se čím dál více rozevírají. Pokud se podíváte na graf na straně osm, vidíte, že v roce 2019 byl rozdíl mezi růstem mzdy a růstem cen nemovitostí již 25 % a tento růst začal atakovat hodnoty z krize minulé. Dostupnost nemovitostí se tedy pro průměrnou domácnost opět snížila.

2019 – 2021: očekáváná krize nepřišla, ceny nemovitostí dále rostly         

COVID-19 zamíchal kartami. Očekávalo se, že přijde krize a dojde ke korekci trhu, místo toho pandemie COVID-19 vychýlila trh s nemovitostmi kvůli nepřirozené poptávce, kdy lidé uvrhnutí do velké nejistoty a obávající se o své úspory chtěli své peníze investovat do realit. Nahrávaly jim i velmi nízké sazby hypoték. Ceny tažené poptávkou tedy oproti všem očekáváním i nadále rostly. Průměrné mzdy ale rozhodně nerostly tak rychle jako ceny realit, nůžky se tedy ještě více rozevřely a dostupnost bydlení ještě více nebezpečně klesla. Již tak nafouklé ceny se ještě více a nepřirozeně přifoukly.

Rok 2022: znovu přichází obrat

Jak je patrné z grafu, rozdíl mezi průměrnou mzdou a průměrnou cenou nemovitostí je aktuálně asi 38 %, což je nejvíce od roku 2005. Na začátku roku 2022 dochází opět k obratu – hypotéky zdražují, skokově rostou ceny energií, meziroční míra inflace v říjnu činila 18 %, což je nejvyšší míra inflace za 30 let, domácnosti ztrácejí kupní sílu a začínají spíše šetřit, než investovat. Začínají se připravovat na „horší časy“.

Rok 2023: ceny klesají a budou dál klesat

Oproti nejvyšším cenám v roce 2021-22 jsou nyní reaálné prodejní ceny na úrovní -15 až 20% pod cenami roku 2022 a trend se dále prohlubuje, protože poptávka je stále velmi slabá. Do konce roku 2023 očekávám další pokles cen o dalších -10%. Je tedy velmi pravděpodobné, že se ceny na konci roku 2023 dostanou na úroveň -25 až -30% proti cenám z vrcholu roku 2022.

 


Další vývoj na realitním trhu

Obecně se dá říci, že platí přímá souvislost mezi růstem cen nemovitostí a růstem příjmů lidí, kteří tyto nemovitosti kupují. Pokud dlouhodobě rostou ceny nemovitostí výrazně rychleji, než příjmy lidí a výkon ekonomiky, začne se nafukovat realitní bublina. Čím dál tím více lidí se stane nekoupěschopnými, protože jejich příjmy nedostačují na výši kupních cen nemovitostí. Ceny nemovitostí totiž již dlouho rostly více než jejich příjmy, do roku 2022 to bylo více než deset let v řadě.

Aktuálně jsou všechny fundamenty, které mají vliv na realitní trh, negativní. Není tedy možné se domnívat, že ceny nemovitostí v blízké budoucnosti porostou. Vše nasvědčuje tomu, že vývoj bude podobný jako v roce 2008, kdy ceny nemovitostí v následujících letech klesnou o 25 až 30% oproti roku 2021-22.  Již nyní je pokles nabídových cen starších bytů v Praze o 10-15%. Trend poklesu se změní až s příchodem nižších úrokových sazeb na úrovni 3-4% p.a. a to lze s ohledem na negativní vývoj inflace očekávat nejdříve v roce 2024. Do té doby budou ceny klesat. Bude následovat stabilizace až se trend otočí, začnou opět ceny stoupat a to tempem +5% za rok. Z toho je zřejmé, že na úroveň cen nemovitostí z vrcholu roku 2022 se dostane nejdříve za 5-6 let po změně trendu na trend růstu. To by se mohlo stát někdy v roce 2029-2030.

Záležet bude samozřejmě také na lokalitě – očekávám, že ve větších městech bude propad cen menší, ale v menších městech a obcích nebo odlehlejších regionech ceny klesnou výrazněji. Vliv na cenu bude mít také kvalita a stáří nemovitosti. 


Modelové příklady

1) Refinancování hypotéky přinese velké zvýšení splátek, které si někteří lidé nebudou moci dovolit

Reálný příběh mého klienta, který v roce 2021 koupil pozemek na stavbu rodinného domu za 4 miliony korun a vzal si celkovou hypotéku i na stavbu domu ve výši 10 milionů korun. Jeho splátka při úroku 2 % je 37 000 korun za měsíc. Splátka po refinancování s úrokovou sazbou 6 % bude ale už 60 000 korun měsíčně, tedy o 23 000 více. Až se k tomu přičte zdražení energií o další tisíce, můžou se jeho měsíční náklady blížit k 70 000 korun měsíčně, což je zhruba o 30 000 korun více než doposud. Bude to pro něj únosné a zvládnutelné?

Zdroj: hypoteční kalkulačka na iDnes.cz

2) Drobným investorům nepokryje vybrané nájemné splátku hypotéky

Ve své praxi jsem 40 % nemovitostí v roce 2021 prodal lidem, kteří si pořídili svou první investiční nemovitost. Například klientka, která si ušetřila 2 miliony korun, k tomu si vzala 4 miliony korun úvěr a koupila v Praze byt 2+kk, který následně pronajala za cenu asi 15 000 korun. Splátka hypotéky byla totožná. Takže jí vybrané nájemné pokrylo hypotéku a ona byla spokojená. Splátka hypotéky u takového úvěru s 2% úrokem byla necelých 15 000 korun měsíčně. Splátka stejného úvěru s úrokovou sazbou 6 % je však již 24 000 korun měsíčně. Takže tato majitelka bude muset po refinancování každý měsíc vzít ze svého rodinného rozpočtu částku 9 000 korun, aby úvěr spolu s nájemným uhradila. Toto bude pro většinu lidí velmi nepříjemná situace, pro některé v kombinaci s vysokými cenami energií (a inflací) možná dokonce neudržitelná. A samozřejmě tato situace určitě nebude generovat zájemce o koupi nemovitosti z této kategorie drobných investorů, kteří si na investiční byt musí půjčit.

Zdroj: hypoteční kalkulačka na iDnes.cz

3) Ukázka výše splátky, úroků a celkové platby u hypotéčních úvěrů

Zde v modelovém příkladu přehledně vidíte, jak se chová výše splátky hypotéky, velikost uhrazených úroků a celkové uhrazené částky u úvěru 5 mil. Kč se splácením 30 let s úrokovou sazbou ve variantách 1,9% (2021), 2,71% (5/2022) a 8,5% na konci roku 2022.

Zdroj: hypoteční kalkulačka na iDnes.cz

INDEX REALITNÍ BUBLINY

VÝVOJ CEN NEMOVITOSTÍ A MEZD V ČR OD ROKU 2005

OPTIMISTICKÝ BUDOUCÍ VÝVOJ TRHU

Tento optimistický vývoj trhu po roce 2022 vychází z přesných dat minulé krize po roce 2008 a model předpovědi vychází z totožného vývoje jako v letech po roce 2008. V minulé krizi po roce 2008 ceny nemovitostí klesly v průměru o 15% za období 4 let,tedy mezi lety 2009-2012. Následně ceny opět začaly stoupat. Bohužel tento vývoj trhu je velmi optimistiocký, ale spíše nereálný.

REALISTICKÝ BUDOUCÍ VÝVOJ TRHU

Po roce 2008 spadly ceny v průměru o 15% za období 4 let, tedy let 2009-2012. Aktuální situace na realitním je taková, že za posledních 12 měsíců se trh propadl o 15-20% Propad byl tedy velmi velký a především rychlý a předpoklad obratu situace je aktuálně předpokládána nejdříve v roce 2024. Trh tedy bude dále klesat. Předpoklad je v roce meziročně 2022-2023 o -15%, 2023-2024 o -10%, a 2024-2025 o -5% a v roce 2025 by mohlo dojít k obratu a ceny se stabilizují. Takže nás čeká mnohem hlubší propad cen než tomu bylo po roce 2008 a první měsíce roku 2023 tomu jasně nasvědčují a proto předpokládám, že tento scénář vývoje budoucího trhu je realističtější. K nejvyšším cenám z roku 2021 se vrátíme až koncem desetiletí.

INDEX REALITNÍ BUBLINY

AKTUÁLNÍ HODNOTA

+38 %

POPIS STAVU REALITNÍHO TRHU Z MÉ REALITNÍ PRAXE

Stav v listopadu 2023: Aktuální výše úrokové sazby ČNB a na ni navázené hypotéčních úvěru aktuálně velmi brzdí poptávku především po dražších nemovitostech. Na trhu je málo lidí, kteří jsou schopni z vlastních prostředků financovat nákup nemovitostí v řádu 15 mil a víc a proto je v současné době velmi těžké najít kupce na takový typ nemovitosti. Naopak nemovitosti levnější, specificky byty v Praze v ceně 5-7 mil. se kupodivu prodávají vcelku dobře, protože to je cenová hladina, na kterou někteří lidé dosáhnou bez potřeby využívat hypotéční úvěr. Lidé si obecně kvůli vysokým sazbám hypoték úvěry neberou, protože jsou tak drahé, že se jich bojí a proto je poptávka velmi nízká. Prodávají se byty ve zmíněné nižší cenové relaci ovšem s jednou výhradou. Cenovka takových bytů, které se prodávají musí být na úrovni mínus 15 až 20% oproti nejvyšším cenám z roku 2021. Pak takový byt může na trhu obstát. Ceny z roku 2021 jsou v současné době nedosažitelné a pokud se nějaký takový byt na trhu za tuto cenu nabízí, stává se z něj ležák o který není zájem. 

Stav v květnu 2023: V současné době se prodávají pouze nemovitosti s cenovkou -15 až 20% pod cenou z vrcholu roku 2021-22. Propad cen se stále prohlubuje a to především díky malé poptávce a velké nabídce. Na trhu chybí lidé, kteří na koupi potřebují hypotéku a to tvoří 70% celkové poptávky, která dnes na trhu není. S ohledem na to, že situace se v této oblasti bude v roce 2023 ještě více prohlubovat, budou i ceny dál klesat a je možné, že se na konci roku 2023 dostaneme na hranici -30% proti roku 2021-22 a k cenám roku 2022 se vrátíme po pomalém růstu v roce 2029-2030.

Stav v listopadu 2022: V Praze se poptávka po nemovitostech s cenou nad 6 mil. Kč téměř zastavila. Zájem je o takové nabídky jen ve výjimečných případech. U nemovitostí s nižší cenovkou je situace o něco mále lepší a nějaký zájem na trhu registrujeme. Nabídkové ceny v segmentu nemovitostí nad 6 mil. Kč, dle mých reálných zkušeností poklesly za období od dubna 2022 do října 2022 v lokalitě Žižkov o 15% a ve Vršovicích o 13% (jedná se o reálnou zkušenost s konkrétními nemovitostmi). Máme zde jasně nastolený trend poklesu cen nemovitostí! Zájem je tak malý, že ceny padají raketovým tempem. Ten kdo chce dnes prodat, musí počítat s cenou o 15-20% nižší než v loňském roce. Pokles je opravdu velmi raketový, tak rychlý pokles cen jsme v dějinách ještě nikdy nezažili. Navíc výhled na zlepšení v nedohlednu. Poptávka se významně začne zvyšovat s největší pravděpodobností, až se úrok hypoték dostane k 3-4% p.a., a to nebude dřív, než úroky sníží ČNB. Sama ČNB předpokládá, v případě příznivého vývoje, že úroky sníží v roce 2023 k 5%. To bude znamenat, že úroky hypoték budou v roce 20233 stále vysoko. Snižování sazby se v ideálním případě předpokládá v průběhu roku 2024, a to bude okamžik, kdy se poptávka opět začne zvyšovat. Čeká náš tedy minimálně rok a půl poklesu cen, díky mizivé poptávce. Vzhledem k tomu, že za půl roku klesly ceny o 15%, tak si netrofám odhadnout, kam až mohou ceny klesnout za další rok a půl? Možná se dočkáme bezprecedentního poklasu, který jsme ještě nikdy nazežili. Nicméně je také nutné dodat, že se nejedná o žádnou krizi! Vracíme se jen do normálu. Ceny poklesnou na úroveň, která se opět stane dostupnou pro větší spektrum lidí v ČR. Jak se říká, nic neroste do nebe, ani ceny nemovitostí. 

Stav v září 2022: Aktuálně je situace na trhu jasná. Došlo ke změně trendu! Poptávka je na bodu mrazu, ceny nemovitostí se již nyní snižují a to pod tlakem mizivé poptávky. Na trhu téměř nejsou kupující s hypotékou, díky vysokým úrokovým sazbám. Lidé s vlastními prostředky buď vyčkávájí a spekulují na pokles cen v budoucnu, nebo rovnou při výběru nemovitosti vyžadují slevu. Aktivita kupujících je tak malá, že způsobuje u prodávajících a realitních makléřů paniku, reálně se prodává velmi málo a když chce někdo v dnešní době prodat, musí poskytnout slevu na úrovni minimálně 10% z loňských cen. I když to prodávající slyší neradi, tak aktuální prodej s cenovkou -10% je vlastně dobrý výsledek, protože za rok to bude -20%. Dá se tedy říci, že realitní trh z pohledu poptávky stojí, všichni vyčkávají. Tento trend se má šanci změnit až se snížím úrokové sazby hypoték k úrovni 3-4%. Pak se na trhu vrátí kupující s hypotékami a také až se globálně sníží ceny o 10-20%, kdy zas začnou kupovat lidé s vlastními prostředky, protože to bude doba "normálních cen". Všichni jsou již nyní přesvědčeni, že současné ceny jsou nadstřelené a vyčkávají na jejich pokles. Kdy to bude? Sazby hypoték se mají šanci snížit poté, kdy se inflace dostane do "přijatelných čísel" tedy k úrovni alespoň 5%, což sama ČNB očekává v polovině roku 2023. V druhé polovině roku 2023 by ČNB mohla začít snižovat úrokové sazby, což se u hypoték projeví v prvním kvartále roku 2024. V tu dobu budou i ceny pod tlakem výrazné nabídky, která bude převyšovat poptávku a ceny budou na úrovni -20% cen současných. Souběh těchto dvou faktorů bude impulzem pro oživení poptávky a trend se opět začne otáčet. Takže ke zlepšení situace s poptávkou a k oživení trhu bude docházet především v první polovině roku 2024. Také bych rád upozornil, že tohle je spíše optimistický scénář vývoje realitního trhu. Je možné, že se celá situace ještě prodlouží, ale to nám ukáže čas. Bude záležet na celkové ekonomické situaci, která také aktálně nemá úplně dobrý vývoj. 

Stav v červnu 2022: Hlavní problém realitního trh v podobě nafukování realitní bubliny, je způsoben logickou rovnicí, která porovnává růst mzdy a růst cen. Je logické, že když ceny nemovitostí rostou meziročně výrazně víc než mzdy, nafukuje se bublina, protože se koupě nemovitosti stává pro lidi nedostupnější. Pokud tato hranice mezi růstem mzdy a cenami nemovitostí dosáhne hodnoty +30% dá se říci, že bublina je na svém vrcholu a zákonitě musí dojít k jejímu splasknutí, jak nám historicky ukázal rok 2008 a rok 2022, kdy se situace opakuje. V roce 2008 dosáhl index nafouknutí bubliny hodnoty 30,7% a pak bublina splaskla. Aktuálně je index na hodnotě 38,0%. Dá se tedy říct, že je bublina nafouklá ještě výrazně víc než byla při minulé krizi po roce 2008. Dá se tedy očekávat, že průběh splasknutí bubliny bude minimálně stejný jako byl po roce 2008 nebo bude splasknutí ještě více bolestivé, právě proto, že je bublina nafouklá výrazně víc. 

INDEX DOSTUPNOSTI BYDLENÍ V ČR

Bydlení se stává čím dál tím víc nedostupné

V roce 2005 stačilo v České republice na pořízení průměrné nemovitosti pouze 95 průměrných měsíčních platů. V roce 2022 to bylo již 158 průměrných měsíčních platů. Jak je vidět v grafu indexu dostupnosti bydlení, tak se situace od roku 2005 jen zhoršuje. Po krizi v roce 2008, kdy došlo k poklesu cen a zároveň růstu mezd, tak byl trend klesající, ale v roce 2012 došlo k opětovnému rozvírání nůžek, a až na rok 2020, který byl poznamenaný Covidovou pandemií, tak se bydlení stávalo stále nedostupnější až do součané doby. Nyní se nacházíme v bodu zlomu, kdy ceny začnou opět klesat, mzdy stoupat a tak očekávám, stejně jako po roce 2008, že se bydlení opět stane o něco málo dostupnější pro více skupin lidí.

KUPNÍ NÁLADA NA REALITNÍM TRHU

2021 - pro zvětšení, klikněte na obrázek
Červenec 2022 - pro zvětšení, klikněte na obrázek
Legenda infografik: Velké šipky zobrazují vývoj trendu kupní nálady zájemců o nemovitosti a stupnice zobrazuje aktuální sílu poptávky v daném čase.

Kupní nálada na realitním trhu

V roce 2021 byla kupní nálada na realitním trhu velmi dobrá, až extrémní. Ať už se jednalo o zájemce, kteří pořizovali vlastní bydlení, drobné nebo velké investory, všichni měli chuť nakupovat, ukládát volné prostředky a využívat nízkých úrokových sazeb. V roce 2022 došlo díky mnoha vlivům, které popisuji v analýze realitního trhu k velkému obratu a dá se říci, že ze dne na den se kupní nálada proměnila v noční můru všech prodávajících. Aktuálně je situace úplně opačná, než v roce 2021. Všichni nyní spíše šetří a připravují se na "horší časy", odkládají koupi a někteří vyčkávají, až dojde k redukci cen, až splastne realitní bublina o které jsem psal v jiné části tohoto textu. Tato situace nám jasně ukázala, že nic (ani nemovitosti) neroste do nebe, a že může přijít i jiná doba, na kterou nejsme zvyklí. Právě nyní došlo ke změně trendu a nastoupil trh kupujících! Ceny padají!

AKTIVITA V KATASTRU NEMOVITOSTÍ (PRAHA)

Počty podaných návrhů na vklad (katastrální pracoviště Praha)

od roku 2005 po letech - pro zvětšení, klikněte na obrázek
od 2021 po měsících - pro zvětšení, klikněte na obrázek

Stav a aktivita realitního trhu se dá mimo jiné v hodnocení trendu vyčíst z počtu podaných návrhů na vklad do katastru nemovitostí. V uvedeném grafu se jedná o vklady v katastrálním pracovišti Praha. Jsem si vědom, že do vkladů se počítají jak převody vlastnictví, tak zápisy zástavních práv, výmazy zástavních práv a mnoho dalších řízení. Nicméně pro přehled o tom, jak je realitní trh aktivní a co se na trhu děje v rovině trendu je tento graf jistě vypovídající.

Dá se shrnout, že realitní trh byl nejaktivnější v první polovině roku 2021, kdy v tomto roce dosáhly počty vkladů hodnoty 98 471 podání. V roce 2022 jich bylo pouze 74 778 a rok 2023 byl ve znamení dalšího poklesu na číslo 70 783 podání. Aktivita na trhu se tedy mezi roky 2021 a 2023 snížila o 39%. Rok 2023 byl nejslabším rokem od roku 2012. Z toho je více než patrné, že aktivita na realitním trhu se výrazně zpomalila a poptávka se výrazně zmenšila.

(zdroj dat: veřejně dostupná databáze na www.cuzk.cz)

O AUTOROVI

Jiří Šimon je již více než 21 let profesionální realitní makléř, propagátor spolupráce mezi makléři a zakladatel systému RMIX MLS, který podporuje práci a sdílení mezi realitními makléři. Systém provozuje ve spolupráci s realitním serverem Realitymix www.rmixmls.cz.

Je zakladatelem franšízové platformy pro samostatné realitní makléře RE | Partners / www.repartners.cz. Také moderuje realitní pořad Realitní Barování / www.realitnibarovani.cz, kde spolu u skleničky v baru s Mirem Babkou společně zpovídají majitele a ředitele významných realitních kanceláří a dalších subjektů na realitním trhu. Jako lektor proškolil téměř 700 realitních makléřů a více než 60 manažerů realitních kanceláří. Deset let byl také spolumajitelem a držitelem americké master franšízy, mezinárodní sítě realitních kanceláří v České republice.

0
Let praxe
0
%
Úspěšnost prodeje
0
+
Prodaných nemovitostí
0
+
Spokojených klientů

POSLEDNÍ PŘÍSPĚVKY NA MÉM BLOGU

Aktuální výše úrokové sazby ČNB a na ni navázané hypotéčních úvěru aktuálně velmi brzdí poptávku především po…
V poslední době slýchám mezi kolegy makléři a odborné veřejnosti velké a často emotivní debaty o tom, jak…
Rostou ceny nájmů v Praze?! Reálné porovnání ceny nájmu 2017 vs 2022 V médiích se v poslední době objevuje…

KONTAKT

V případě jakýchkoliv dotazů mě prosím kontaktujte nebo zde zanechte vaše číslo a já vás budu kontaktovat hned, jak to bude možné.