Narazili jsme do zdi?! – Aktuální vývoj realitního trhu v Praze a okolí – situace květen 2022

Zhodnocení stavu realitního trhu a jeho historického vývoje

Realitní trh prošel za poslední období výraznou proměnou. Po několika letech (2012-2021) výrazného růstu poptávky a s tím spojený velký růst cen nemovitostí se poptávka po mnoha letech lehce ochladila. Dostali jsme se do situace, kdy ceny nemovitostí dosahují astronomických výšin z pohledu příjmové situace obyvatelstva, kdy se obrovsky rozvírají nůžky menšího růstu příjmů a mnohem většího růstu cen nemovitostí.

Tento fakt způsobuje situaci, kdy je pro běžnou rodinu s průměrnými příjmy téměř nemožné, pořídit si adekvátní byt pro rodinné bydlení. Vlastní bydlení se stává stále více pro většinu „obyčejných“ lidí nedostupné. To je situace je dlouhodobě neudržitelná. A právě díky kombinaci několika hlavních faktorů, kterými jsou aktuálně především vysoké úrokové sazby hypoték, horší dostupnost hypoték díky pravidlům ČNB pro poskytnutí hypotéky, války na Ukrajině, která do jisté míry uvrhá lidi do nejistoty z budoucnosti a energetická krize která zvyšuje životní náklady nás všech se poptávka velmi ochladila a díky tomu, očekávám, že situace na realitním trhu se uklidní a již zde nebude taková nákupní hysterie jako v roce 2021, dojde ke stabilizaci poptávky a trh se vrátí k rovnováze. Bude méně zájemců než v roce 2021 a díky tomu se zastaví strmý růst cen nemovitostí. Bude se prodávat stále, ale již ne tak rychle jako doposud a ceny nebudou stoupat tak rychle jako doposud.

V letošním roce očekávám spíše stagnaci a trh si bude muset zvyknout na trochu jinou situaci, než na kterou jsme byli zvyklí v roce 2021.

V roce 2021 byla poptávka tvořena třemi základními skupinami zájemců:

• Drobní investoři – kteří si za život našetřili 2-3 milióny, k tomu si vzali 2-3 mil. hypotéku a koupili si svou první investiční nemovitosti. Nájemné, které byt generoval, zaplatilo splátku hypotéky a tito lidé byli spokojeni. S úrokovou sazbou hypotéky 2% to dávalo smysl. Tato skupina tvořila 40% celkové poptávky.
• Uložení vlastních prostředků – další skupinou byli lidé, kteří ukládali volné finanční prostředky do nemovitostí a nepotřebovali k tomu hypotéku. Tato skupina tvořila 30% celkové poptávky.
• Vlastní bydlení – lidé, kteří koupili nemovitost pro vlastní bydlení. Tato skupina tvořila 30% celkové poptávky.

Problém současného trhu je, že první skupina na trhu v současné době téměř není, protože sazby hypoték 4,5-5,5% jsou již tak vysoké, že vybrané nájemné nestačí na splátku hypotéky a představa těchto drobných investorů, že by ke všemu co již investovali, měli ještě měsíčně vydávat ze svého rodinného rozpočtu další částky, aby hypotéku spláceli, nedává smysl, je to přes jejich psychologickou hranici. Takže tato skupina zájemců v současné době na trhu chybí a 40% pokles poptávky se musí projevit na trhu a důsledkem bude zpomalení doby prodejnosti a zastavení růstu cen. Nižší poptávka se vždy na trhu musí projevit.

Aktuálně na trhu zůstávají jen lidé, ze skupiny 2) tedy ti, co ukládají vlastní prostředky bez hypotéky a lidé ze skupiny 3) kteří řeší vlastní bydlení. Díky tomu je poptávka na úrovni 60% loňského roku. Další otázkou je, jestli i tyto skupiny zájemců nezačnou vyčkávat a nezačnou spekulovat na brzký pokles cen, to by způsobilo zamrznutí poptávky, stejně jako tomu bylo v roce 2009-2011 po krizi roku 2008. V tomto bodě ale zatím nejsme.

Ze všech uvedených důvodů se domnívám, že rok 2022 bude ve znamení zpomalení doby prodeje a stagnace cen. Očekávat další růst při snížené poptávce je nereálné.

Aktuální průměrná výše úrokové sazby hypotéky – květen 2022

Ukázka výše zaplacených úroků při rozdílné úrokové sazbě

Lidé také musí mít našetřené značné částky z vlastních úspor, protože běžná výše úvěru je 80% kupní ceny a zbylých 20% musí lidé doplatit z vlastních prostředků a někdy se jedná o významné částky, které ne všichni jsou schopni našetřit. To vše má a bude mít za důsledek menší počet zájemců.

Někteří zájemci by rádi koupili, ale na financování bohužel nedosáhnou.

S makléřem po svém boku vaše šance na výdělek i v současné době v řádu statisíců korun násobně vzroste, pokud se vše udělá správně. Lze totiž uplatnit i některé nestandardní postupy, např. licitaci ceny (smlouvání směrem nahoru) s více zájemci, kteří o vaši nemovitost budou mít enormní zájem, nebo využít jiné marketingové a obchodní taktiky, které ovládám a využiji je ve váš prospěch.

V případě, že byste se rozhodli svou nemovitost prodat, jsem vám plně k dispozici. Díky 20letým zkušenostem, prodám vaši nemovitost za nejvyšší možnou částku. Nejprve připravím nemovitost na prodej, následně zpracujeme profesionální prezentaci pomocí profesionálního fotografa, video prezentaci, virtuální prohlídku, půdorysy a vytvořím speciální webovou stránku pro prodej jen vaší nemovitosti.

Následně propagačními nástroji a speciálními kampaněmi dostaneme nabídku prodeje vaší nemovitosti k očím minimálně 200 000 lidí, postarám se o osobní prohlídky a povedu jednávání s vážnými zájemci, vč. kompletního právního servisu, úschovy kupní ceny pomocí renomované advokátní kanceláře až po předání nemovitosti.

Vše tak, abych zastupoval vaše zájmy a s prodejem jste měli co nejméně starostí, ale přitom měli celý proces pod svou kontrolou.

Rádi byste i v této době úspěšně prodali svou nemovitost? Kontaktujte mě, rád vám pomohu.

Jiří Šimon – 20 let realitní praxe ve váš prospěch

tel.: (+420) 602 30 40 70

email: jirisimon @ jirisimon.cz