Reality zdražují, hypotéky také. Vyplatí se čekat?

Během posledních dvou týdnů se na realitním trhu objevily dvě důležité zprávy. Hypotéky opět mírně zdražily, ale zájem kupujících zůstává překvapivě silný. Současně se potvrzuje, že zejména ve Středočeském kraji se dobře připravené nemovitosti prodávají podstatně rychleji než před rokem.

Audio verzi tohoto článku si můžete přehrát zde:

Na první pohled to může působit nelogicky. Pokud je financování dražší, neměla by poptávka klesat?

Ve skutečnosti se dnes potkávají dva protichůdné vlivy. Vyšší úroky část kupujících omezují, zároveň se však na trh vracejí lidé, kteří nákup odkládali v letech 2022 až 2024 a už nechtějí čekat na výrazný pokles sazeb, který stále nepřichází.

Hypotéky přestaly zlevňovat

Podle nejnovějšího ČBA Hypomonitoru dosáhla v červenci průměrná skutečně sjednaná sazba nových hypoték 4,90 %. V červnu činila 4,79 % a v květnu 4,67 %. Průměrná nová hypotéka dosáhla přibližně 4,59 milionu korun.

Vedle toho Swiss Life Hypoindex sledující veřejné nabídkové sazby bank ukazuje pro srpen průměr 5,42 %. Rozdíl mezi oběma čísly není chyba. První údaj zachycuje sazby, které klienti skutečně získali, zatímco druhý vychází z oficiálních nabídek bank před individuálními slevami.

Pro běžného kupujícího je důležitý především trend: rychlý návrat hypoték ke dvěma nebo třem procentům dnes není realistickým základním scénářem. Také ⁠letní prognóza České národní banky předpokládá spíše stabilitu krátkodobých tržních sazeb než jejich výrazný pokles.

To neznamená, že sazby už nikdy neklesnou. Znamená to pouze, že čekání na „dokonalý okamžik“ může být vykoupeno vyšší cenou nemovitosti.

Středočeský kraj je rychlejší než před rokem

Velmi zajímavá jsou červnová nabídková data ze Středočeského kraje. Průměrná nabídková cena bytů podle dat projektu Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES dosáhla 101 005 Kč za metr čtvereční. Meziročně jde o nárůst přibližně o 16 %.

Ještě podstatnější je rychlost trhu. Průměrná doba nabízení bytů se podle stejného zdroje zkrátila ze 138 dní v červnu 2025 na 57 dní letos. U rodinných domů klesla ze 197 na 71 dní.

Tato čísla je potřeba číst opatrně. Jde o nabídkové ceny, nikoli o konečné částky uvedené v kupních smlouvách. A Středočeský kraj rozhodně není jeden jednotný trh. Praha-východ, Mělnicko, Kladensko nebo vzdálenější části kraje se liší cenou, poptávkou i typem hledaných nemovitostí.

Přesto je poselství zřetelné: kvalitní nabídka se na mnoha místech znovu prodává rychle a kupující mají menší prostor k vyjednávání než před rokem.

Je to návrat realitní horečky?

Z pohledu mé praxe od roku 2002 bych současnou situaci ještě nenazýval novou realitní horečkou. Trh je aktivní, ale kupující zůstávají citliví na kvalitu, technický stav a správně nastavenou cenu.

V letech extrémně levných hypoték se prodala téměř každá nemovitost. Dnes se trh rozděluje. Dobře naceněná a profesionálně prezentovaná nemovitost může získat zájem rychle. Nabídka s přehnanou cenou však může zůstat bez vážného kupujícího, i když obecné statistiky ukazují růst.

Nově zveřejněná data ČSÚ zároveň ukazují, že česká ekonomika ve druhém čtvrtletí meziročně vzrostla o 1,9 %. Ekonomika tedy není v recesi a domácnosti mají o něco větší důvěru dělat dlouhodobá rozhodnutí. Ani to ale samo o sobě nezaručuje pokračování stejného tempa růstu cen.

Co to znamená pro vás

Pokud uvažujete o prodeji, současné období je příznivé. Poptávka existuje a dobře připravená nabídka může získat více vážných zájemců. Není však rozumné automaticky převzít krajský průměr a vynásobit jej výměrou vaší nemovitosti. O výsledné ceně rozhoduje konkrétní lokalita, stav, dispozice, právní situace i konkurence v bezprostředním okolí.

Pokud plánujete koupi, nespoléhal bych pouze na čekání na levnější hypotéky. Důležitější je, zda vám dává smysl konkrétní nemovitost, její cena a měsíční zatížení domácnosti. Sazbu lze v budoucnu změnit refinancováním. Příliš vysokou kupní cenu už zpětně změnit nelze.

A pokud zatím pouze přemýšlíte, co by dnešní situace znamenala pro vaši nemovitost, rád vám připravím realistický pohled na její cenu a možnosti prodeje. Bez povinnosti nemovitost hned nabízet. Někdy je nejhodnotnější právě včas vědět, jak na tom člověk skutečně je.

Přeji vám klidný konec léta.

Jiří Šimon
realitní makléř od roku 2002
⁠www.jirisimon.cz