Jak prodat byt nebo dům s hypotékou?

V posledních přibližně 20letech se stalo běžné financovat nákup nemovitost hypotéčním úvěrem. Jedná se o způsob jak si vlastními minimálními prostředky může nemovitost pořídit většina lidí i přesto, že nemají naspořené vlastní prostředky v plné hodnotě kupované nemovitosti. Jedná se tak o výhodný způsob financování nákupu nemovitosti o kterém se dozvíte v tomto článku.

Život ovšem přináší různé situace a velmi často se stává, že v průběhu trvání splácení hypotéky má majitel nemovitosti potřebu svou nemovitost prodat. Typicky se jedná o situaci, kdy rodině již nedostačuje velikost bytu a potřebují byt větší, nebo musí dojít k přestěhování do jiné části republiky z důvodů stěhování za prací nebo se bohužel velmi časté stává, že původně zamýšlený vztah stvrzený v manželství nevydrží a bývalí manželé si musí majetek po rozvodu rozdělit. Podobných situací se v životě děje více. 

A co teď? Potřebujete nemovitost prodat, ale stále splácíte úvěr, na vaší nemovitosti vázne zástavní právo banky, která vám poskytla hypotéční úvěr a v posledních letech si banky na nemovitost zřizují i s hypotékou spojená věcná břemena jako například závazek nezajistit zástávním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého, závazek zástavního věřitele nepožádat o výmaz zástavního práva nebo zákaz zcicení. Tyto zástavní práva a věcná břemena vám přímo znemožňují bez dohody s bankou nemovitost prodat. A proto je potřeba, v případě že jste se rozhodli prodat nemovitost nejprve jednat s vaší bankou a důkladně projednat váš záměr prodeje. 

Ničeho se nebojte, jedná se o standardní postup a dnes se až 80% nemovitostí prodává právě tímto způsobem. Za 20 let se hypotéky staly pevnou součástí realitního trhu a dnes je běžné, že na většině prodávaných nemovitostech podobné zástavní právo a věcná břemena váznou. Banky a katastrální úřady s tím umí pracovat, ale je potřeba se s bankou vždy domluvit. 

Požádejte nejprve vaší banku, ať vám vyčíslí jakou částku po vás bude požadovat za předčasné splacení vašeho hypotéčního úvěru. Banka vám vyhotoví dopis ve kterém vám přesně vyčíslí jaká je aktuální dlužná částka úvěru a také poplatek za předčasné ukončení hypotéky. Také vám v tomto dopise banka poskytne číslo účtu kam celkovou dlužnou částku uhradit a také stanoví datum, do kdy tak musíte učinit. Na tomto datu se s bankou vždy detailně domluvte, abyste měli jistotu, že prodej vaší nemovitosti do té doby stihnete uskutečnit. Dále se vám v dopise banka zaváže, že pokud splníte jí stanovené podmínky, tak vymaže jak zástavní právo tak i související věcná břemena. A tento dopis je dostatečný podklad pro kupujícího a případně i jeho banku, která financuje jeho nákup vaší nemovitosti k tomu, aby kupujícímu jeho banka poskytla nový hypotéční úvěr. 

A dále už to není složité, část kupní ceny za vaši nemovitost, která je vyčíslena v dopise od vaší banky, pošle kupující nebo jeho hypotéční banka rovnou na účet uvedený v dopise z banky a zbytek kupní ceny pošle na váš účet. 

Vy jste tak splatíte to co své bance dlužíte a vaše banka následně vymaže všechna svá práva z katastr nemovitostí a nový kupec vaší nemovitost si již může užívat svou novou nemovitost na které již nebude váznout zástavní právo ani věcná břemena vaší banky. 

Tak jak jsem tento proces popsal, tak vypadá velmi jednoduše, nicméně jak asi tušíte, nebude to tak úplně jednoduché, protože se za ním skrývá mnoho jednání s bankami o správném postupu, mnoho správných formulací a podmínek zakomponovaných ve smluvní dokumentaci a také velmi dobré načasování celého procesu a už vůbec nemluvím o postupu, který doporučuji a to je celou tuto transakci realizovat prostřednictvím advokátní úschovy, tak aby byly s co největší mírou ochráněny zájmy všech stran a celá transakce dopadla bez zbytečných kotrmelců a zbytečných ztrát. 

Proto doporučuji obrátit se v případě prodeje nemovitosti, která je aktuálně zatížena hypotéčním úvěrem na odborníka z řad realitních makléřů, který má již za sebou mnoho takových případů, má znalosti z této oblasti a ví co banky potřebují, jak s nimi jednat a jak celý proces nastavit tak, aby vše proběhlo bez starostí. 

Jiří Šimon

výjimečné realitní služby

tel.: 602304070

jirisimon@jirisimon.cz