Jak na bezpečný převod peněz při prodeji nebo koupi nemovitosti?

Prodej nemovitosti není úplně tak jednoduchá věc, jak se na první pohled může zdát a dvojnásob to platí v případě, že jste došli do bodu, kdy přichází na řadu samotný akt přípravy a podpisu kupních smluv a také způsob zaplacení kupní ceny. Někteří prodávající a kupující se snaží v zájmu ušetření několika málo tisíci korun stahovat různé smlouvy z internetu, posílat si peníze z účtu na účet apod.

Prodej nebo koupě nemovitosti je pro většinu lidí největší finanční transakcí v jejich životě. Ceny nemovitostí se počítají na milióny a protože jsou takové prostředky pro mnoho lidí nemalou měrou celoživotními úsporami, tak je vždy více než odpovědné s nimi zacházet s rozmyslem, odpovědně a především je adekvátně chránit. Ať se jedná o hodnotu prostředků vyjádřenou v hodnotě nemovitosti, nebo penězi, které má kupující připravené k úhradě kupní ceny nebo také ve vztahu k připravenému hypotéčnímu úvěru na nákup. Vždyť takový úvěr bude kupující v budoucích mnoha letech tvrdě splácet. 

Realitní transakce se může na první pohled zdát velmi jednoduchá, ale již na druhý pohled zjistíte, že tomu tak rozhodně není. Do procesu vstupuje mnoho neznámých a lhůt. Kupující se většinou stává majitelem nemovitosti podpisem kupní smlouvy, ale má to jeden háček. Kupní smlouvu musí ještě katastrální zapsat do katastru nemovitostí a jen ten má minimálně 20-ti denní ochrannou lhůtu, kdy zápis nemůže provést a tak se čeká. A kdy tedy vlastně nastává ten správný okamžik, kdy uhradit kupní cenu? 

V době podpisu kupní smlouvy? Troufnu si říct, že v tu chvíli tahá za “kratší konec” kupující, který již uhradil, nemá tedy vládu nad penězi a čeká jak dopadne zápis do katastru. Co když nedopadne? Jak bude z prodávajícího vymáhat peníze zpět? 

Pokud by k úhradě kupní ceny došlo až po provedení vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitostí tak zas “tahá za kratší konec” prodávající. Již není vlastník nemovitosti, dokonce je již v katastru zapsán jako majitel kupující a co když ten kupní cenu nakonec neuhradí? V obou případech je to na soudní velmi zdlouhavé a nákladné řešení a tomu je dobré se vyhnout. Vzhledem k těmto a mnoha dalším možným problémům, které jsou s převodem nemovitosti spojené je jistě na místě požádat o kvalitní řešení odborníky. 

Existuje několik způsobů bezpečného uložení kupní ceny, tak aby byly obě strany obchodu kryty a nemohlo se nikdy stát, že jedna nebo druhá strana bude v jakékoliv výhodě a zároveň se předešlo nepříjemným situacím natož soudním dohrám. 

První způsob je notářská úschova kupní ceny. Ta vám zajistí oboustranně bezpečný převod kupní ceny a nemovitosti, nicméně s notářskou úschovou je spojen poměrně náročný proces přípravy a její realizace. Ve většině případů vás čekají minimálně dvě návštěvy notáře, kdy první je přípravná fáze, kdy se domlouvají podmínky úschovy a druhá kdy se sepisuje poměrně obsáhlý notářský zápis. Celá tato transakce připomíná poměrně náročné spíše byrokratické kolečko. Tím kdo nese odpovědnost za svěřené finanční prostředky je notář.

Druhým způsobem je bankovní úschova, kterou poskytují některé banky. Banky v tomto případě nesou odpovědnost za nakládání se složenými prostředky a i v tomto případě se vždy jedná o poměrně náročný administrativní proces, který také “není na počkání”. Smlouvy schvalují právní oddělení bank a v tomto případě se ani nedají očekávat nějaké velké změny ve smlouvách, pokud byste se rozhodli nějaké požadovat. Banka má své narýsované a uhýbat se jim moc nechce. 

Třetí možností je úschova prostředků kupní ceny u realitní kanceláře, nicméně v tomto případě, bychom vám v žádném případě důrazně nedoporučovali takovou úschovu realizovat. Většina slušných realitních kanceláří, již tuto možnost klientům vůbec nenabízí, jsou na trhu však i tací, kteří vás k ní budou tlačit. Peníze pak leží na účtu realitní kanceláře a v případě jejího krachu se stávají majetkem společnosti a pro vás to pak znamená velké problémy. Některé realitní kanceláře vám budou tvrdit, že mají speciální účty, ale nic takového neexistuje. Speciální účty mají pouze notáři a advokáti. Nikdy nepřistupujte na úschovu kupní ceny u realitní kanceláře, předejde tak mnoha možným problémům. 

Čtvrtou možností je velmi oblíbená advokátní úschova kupní ceny pro její jednoduchost. S advokátem jako třetí nezávislou stranou obchodu se vždy dobře domluvíte na podmínkách a účty advokáta jsou opravdu oddělené od jeho hospodářských účtů, takže v případě krachu takového advokáta o peníze nepřijdete, protože jsou uloženy na speciálním účtu, který pro advokáty vedou některé banky. Navíc má advokát povinnost veškeré úschovy nahlásit na advokátní komoru, která všechny úschovy eviduje a dohlíží na plnění závazků advokátů plynoucích z těchto smluv. Advokátní úschova je proto velmi oblíbená pro její transparentnost, bezpečí a pružnost. Advokátovi stačí zaslat podklady z pravidla připravenou kupní smlouvu a během chvíle máte úschovu připravenou. 

Ve většině případů se úschova děje tak, že podepíšete smlouvu o úschově a na základě této smlouvy kupující odešle peníze do úschovy. Prodávající má tak před podpisem kupní smlouvy jistotu, že peníze existují a že když vše proběhne hladce, tak budou jeho a kupující má jistotu, že kdyby se majitelem nemovitosti nakonec z jakéhokoliv důvodu nestal, tak mu budou peníze vráceny a nepřijde o ně.  Když jsou peníze v úschově můžete přistoupit k podpisu kupní smlouvy a tu odeslat na katastrální úřad. Poté co katastrální úřad provede zápis a vlastníkem se stane kupující, vyzvete advokáta, aby odeslal peníze na účet prodávajícího. Jedná se o nejbezpečnější možný převod prostředků při prodeji a koupi nemovitosti. Uvedl jsem zde jen základní nejběžnější způsob úschovy. Nicméně existují i další komplikovanější případy, kdy je možné u advokáta uschovat i kupní smlouvu, kterou jste podepsali společně se smlouvou o advokátní úschově. Kupní smlouvy zůstávají po podpisu také u advokáta v úschově a ten je poté co obdrží peníze do úschovy odešle na katastrální úřad a vy se tak nemusíte o nic starat a navíc i kupující má jistotu toho, že poté co peníze odešle tak opravdu dojde k uzavření kupní smlouvy. 

Jedná se o vyvážený a bezpečný smluvní vztah a vždy bych doporučoval na této transakci nešetřit, protože úspora pár tisícovek vás může stát nemovitost nebo velké peníze. Existují běžné způsoby řešení, tak proč riskovat, když jde o jednu z největších finančních transakcí vašeho života?

Pokud budete potřebovat s čímkoliv pomoci nebo poradit, nebo zajistit léty ověřený a bezpečný převod finančních prostředk při prodeji nebo koupi nemoviosti, obraťte se na mě.

Jiří Šimon – výjimečné realitní služby

tel.: +420 602 30 40 70

jirisimon@jirisimon.cz

www.jirisimon.cz