Co nás čeká na realitním trhu a kam se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2021?

Realitní trh od roku 2000 prochází velmi turbulentními obdobími, a abychom byli schopni předpovídat, co se bude na trhu bude dít dál, je potřebné pochopit, co se na realitním trhu dělo doposud.

Od roku 2000 do roku 2008 jsme zažívali obrovskou konjunkturu, kdy růst zájmu kupujících vysoce převyšoval nabídku na trhu. Díky tomu docházelo k nevídanému růstu cen nemovitostí, které do té doby nemělo obdoby. Ceny nemovitostí v tomto období vzrostly v některých lokalitách i trojnásobně. Trhu tehdy vládli prodávající, kteří si určovali podmínky.

V letech 2009 až 2012 dopadla na realitní trh ekonomická krize v jejímž důsledku došlo k výraznému oslabení poptávky, čímž prudce poklesly také ceny nemovitostí. Situace se obrátila a trhu začali vládnout solventní kupující.

Po čtyřech letech pozvolného propadu poptávky a cen, kdy v některých lokalitách majitelé ztratily až 40 % hodnoty svých nemovitostí, se v roce 2013 trh odrazil ode dna. Přestože propad cen byl výrazný, je důležité si připomenout, že průměrná hodnota nemovitostí byla v té době ve srovnání s rokem 2000 stále o mnoho vyšší, a to téměř dvojnásobně.

Od roku 2013 až do současné doby se nacházíme opět v období růstu, a to jak z pohledu poptávky, tak s ní souvisejícího růstu cen nemovitostí. Trhu znovu začali vládnout prodávající.

Dá se tedy říct, že realitní trh má cyklické období, které se opakuje s periodou přibližně osmi let růstu a čtyř let poklesu. Osm let růstu máme právě za sebou! Co bude dál?

Každý cyklus má však svá specifika. Aktuálně je realitní trh již více než osm let na vlně růstu. Obrovsky roste poptávka, která je živena zájmem lidí ukládat úspory do konzervativních aktiv, jakými nemovitosti jistě jsou, a také celkovou ekonomickou situací v ČR, kdy mnoho lidí má vyšší příjmy, a mohou si tak dovolit pořídit si lepší bydlení. Významnějším faktorem se také stává kvalita bydlení. Mnoho lidí totiž hledá dražší a příjemnější bydlení – ať už v bytových novostavbách, nebo v nových rodinných domech. Nabídka je také podpořena relativně velkou developerskou výstavbou nových bytů. Značný podíl na růstu poptávky mají také banky, které poskytují hypoteční úvěry s nízkým úrokem, což je velké lákadlo pro většinu zájemců. To jsou všechno faktory, které vedou k růstu poptávky, s níž je spojen i růst cen nemovitostí.

Velmi znepokojující na tomto období růstu je ale velký nepoměr mezi růstem cen nemovitostí a růstem celkové ekonomiky státu. Nebezpečně se zde již více než osm let rozvírají nůžky. Ekonomika státu roste v průměru přibližně 3 % ročně, naproti tomu ceny nemovitostí rostou průměrně o 7 % ročně. To znamená, že ceny nemovitostí v ČR rostou dvakrát rychleji než česká ekonomika. Na tom je něco nezdravého a z dlouhodobého hlediska neudržitelného. V podstatě již více než 8 let se stává bydlení nedostupnější pro každého z nás. Vždyť již nyní je pro běžnou rodinu s průměrnými příjmy v Praze téměř nemožné si v hlavním městě pořídit vlastní bydlení, protože pořizovací cena je tak vysoká, že jim jejich příjmy nestačí ani na splátku hypotéky, a to ani není potřeba zmiňovat nutnost mít k dispozici počáteční ekvitu ve výši 10-20% z ceny nemovitosti, protože tato částka se v Praze pohybuje v řádu miliónů korun a ne všichni jsou schopni takovou částku našetřit.

Z uvedeného jasně plyne, že zde máme nafouklou bublinu. Není otázkou jestli, ale kdy tato bublina splaskne. Zatím se zdá, že realitní trh drží, zájem kupujících je stále velký, ale již v roce 2020 na trhu chyběli zahraniční investoři, kteří v ČR nemovitosti kupovali. Poptávku tak v současné době tvoří v drtivé většině Češi. Důvodem, proč poptávka po nemovitostech zatím neklesá je i obava lidí z dalšího ekonomického vývoje a ze znehodnocování prostředků očekávanou inflací. Proto většina lidí, kteří mají úspory na svých účtech, ukládá tyto prostředky spíše konzervativně, a to do nemovitostí. Považují to za bezpečnou, výhodnou investici a ochranu svého kapitálu. V tom mají jistě pravdu, protože v dlouhodobém investičním výhledu 10 a více let se jasně ukazuje, že na nemovitostech se v podstatě nedá prodělat. Otázka je, co se stane na realitním trhu ve chvíli, kdy Češi vyčerpají své úspory, které jsou ochotni do nemovitostí investičně vložit.

Co nás tedy čeká dál? Jaký bude vývoj realitního trhu a cen nemovitostí v dalším období?

Když si dáme dohromady současnou ekonomickou situaci státu a celého světa, který zasáhla pandemie COVID-19, a všechny státy se bezprecedentně zadlužují a pumpují peníze do ekonomiky, která je nyní jak na stereoidech, a k tomu přičteme již nyní velmi rozevřené nůžky růstu ekonomiky a růstu cen nemovitostí, musíme si položit otázku: Jak dlouho je tato situace ještě udržitelná? Jak dlouho se ještě realitní trh poveze na této vlně konjunktury, nekonečných růstů a růžových zítřků? Jak dlouho budeme ještě moct pařit na této párty? Odpověď je jasná, pouze do doby, než přijde impuls, který spustí lavinu pádu, stejně jako tomu bylo v roce 2008, kdy odstartovala ekonomická krize spojená s hypotéční krizí v USA a pádem banky Lehman Brothers. Tento impuls odstartoval celosvětovou krizi a nedůvěru v trhy, ty realitní nevyjímaje. Najednou si všichni uvědomili, že ne vše, je růžové, tak nějak všichni narazili do zdi a trvalo několik let, než se situace začala zlepšovat.

Nejsme náhodou nyní také pár metrů před takovým nárazem?

Jaký je výhled na nejbližší období? Čekají nás zářné zítřky? Spíše ne. Potýkáme se s pandemií COVID-19, o které nikdo neví, kdy skončí, což přináší na trhy i do životů lidí obrovskou nejistotu. Stát pumpuje do ekonomiky podpůrné peníze v nevídaném rozsahu. Jaký však bude svět až to jednou skončí? Skončí to vlastně někdy? Jak se státy budou vypořádávat s extrémními dluhy, které se za dobu COVIDU-19 podařilo nastřádat? Budou lidé schopni v této složité situaci schopni dostát svým závazkům a splácet hypotéky a budou mít ti, kteří budou mít kapitál chuť ho investovat v nejisté době?

Chce se mi říct, že svět, tak jak jsme ho znali, se už nevrátí. V dohledné době nás opět čeká spíše období úspor a zdrženlivosti, které bude mít za následek stejně jako v roce 2008 pokles zájmu o nemovitosti. Přehřátý realitní trh se ochladí a ruku v ruce s tím přijde také snížení cen nemovitostí. Otázka je, jak moc ceny klesnou a jak dlouho bude krize trvat.

Tak si zatím užívejme tuto párty, a věřme, že do zdi v roce 2021 ještě nenarazíme, poptávka a ceny nemovitostí budou s námi v tomto roce ještě na této párty dál tančit, a co se bude dít dál se uvidí.

Pokud vás zajímá více informací o vývoji trhu, nebo uvažujete jestli prodat či koupit nemovist, tak mě kontaktujte rád se s vámi nezávazně sejdu a můžeme společně stanovit nejlepší strategii pro váš záměr.

Jiří Šimon – profesionální relalitní makléř již více než 18 let. Telefon 602 30 40 70, email: jirisimon @ jirisimon.cz